"Lùm xùm" gói 30 nghìn tỷ: “Người mua nhà khó có thể làm được gì thêm”

"Những người mua nhà ở xã hội mà chưa kịp giải ngân, nhận bàn giao nhà trước thời điểm 1/6/2016 khó có thể làm được gì thêm, mà chỉ còn trông chờ vào thiện chí từ phía ngân hàng"

"Những người mua nhà ở xã hội mà chưa kịp giải ngân, nhận bàn giao nhà trước thời điểm 1/6/2016 khó có thể làm được gì thêm, mà chỉ còn trông chờ vào thiện chí từ phía ngân hàng"

Đó là nhận định của Luật sư Nguyễn Anh Dũng – Công ty Luật TNHH Tài Trung - liên quan đến câu chuyện người mua nhà ở xã hội đang bối rối và lo lắng trước việc có thể bị thay đổi lãi suất ngân hàng sau ngày 1/6/2016

'Lùm xùm' gói 30 nghìn tỷ: “Người mua nhà khó có thể làm được gì thêm” 1

Luật sư Nguyễn Anh Dũng - Công ty Luật Tài Trung

Theo anh, việc người dân đang rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan khi mua nhà vay gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ, trách nhiệm thuộc về ai?

Trước tiên, để thực hiện hoạt động vay và cho vay, chúng ta đã có cả hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh các hoạt động này.

 Trong số các văn bản pháp luật nói trên, thông tư số: 11/2013/TT-NHNN  của Ngân hàng Nhà nước đã có quy định một cách cụ thể và chi tiết nhất về hoạt động cho vay cũng như quy định lãi suất của gói vay 30 nghìn tỷ.

Theo thông tư trên, tại khoản 1, Điều 2 và Điều 4  quy định: Mức lãi suất cho vay của gói 30.000 tỷ đồng được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố định kỳ hàng năm và áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ trong năm.

Như vậy,  khách hàng sẽ được hưởng lãi suất vay vốn ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng đối với phần dư nợ được giải ngân trước ngày 1/6/2016. Phần giải ngân sau thời điểm này, sẽ áp dụng lãi suất vay thông thường  theo thỏa thuận  hợp đồng  tín dụng đã ký giữa khách hàng và ngân hàng cho vay.

Về nguyên tắc, khi giao kết hợp đồng các bên có thể tự thỏa thuận với nhau về lãi suất tiền vay nhưng không được trái với quy định của pháp luật.

Như tôi đã phân tích ở trên, thì cơ sở pháp lý quy định  hoạt động cho vay gói vay 30 nghìn tỷ là khá rõ ràng.

Tuy  nhiên, trên thực tế vẫn có rất nhiều người  hiểu không đúng, hiểu không đầy đủ về mức lãi suất ưu đãi của gói vay .

 Qua nắm bắt thực tế cho thấy, nguyên nhân không nhỏ trong các trường hợp là do người vay không chủ động tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật về gói vay cũng như đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng tín dụng trước khi đặt bút ký.

Bên cạnh đó, cũng có  một số  trường hợp lỗi do sơ xuất, do nghiệp vụ yếu kém hoặc do cố gắng đạt cho bằng được mục tiêu kinh doanh  dẫn đến việc nhân viên môi giới BĐS, nhân viên ngân hàng đã tư vấn sai, tư vấn không đầy đủ cho khách hàng...

Vấn đề quy kết trách nhiệm của ai, theo tôi cần phải được đặt trong từng hoàn cảnh cụ thể, theo quy định của pháp luật vấn đề trách nhiệm bồi thường thiệt hại chỉ được đặt ra khi xác định được lỗi, về nguyên tắc bên  nào có lỗi gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Chỉ còn 2 tháng nữa là đến hạn 1/6/2016, theo anh, các khách hàng đang “vướng” với gói 30 nghìn tỷ có thể làm gì?

Do thời hạn gói vay không còn nhiều,  đối với những trường hợp  người mua nhà nhưng chưa được giải ngân hoặc giải ngân chưa  hết mà vẫn còn có khoản nợ vay với ngân hàng sau thời điểm 01/06/2016, theo tôi cũng khó có thể làm  thêm được điều gì .

Bởi lẽ, người mua nhà buộc phải thực theo các quy định  pháp luật đối với gói vay trên và theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng với ngân hàng cho vay…

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng, bên mua nhà vẫn có thể tin tưởng vào “ thiện chí “  cũng như  uy tín  của ngân hàng cho  vay  và chủ trương, chính sách tạo điều kiện thuận lợi  cho người có thu nhập thấp mua được  nhà ở xã  hội  của chính phủ.

Các ngân hàng đang thúc khách hàng đóng lãi suất trước thời hạn để kịp tiến độ gói 30 nghìn tỷ. Khi thực hiện yêu cầu này, theo anh, phía người mua nhà sẽ có thiệt thòi hay được lợi gì trong tình cảnh này?

Tôi cho đây cũng là một trong số các giải pháp cần được xem xét cẩn thận. Tuy nhiên, để đánh giá mức độ hiệu quả của giải pháp này phải dựa trên các quy định của pháp luật và những lợi ích thực sự mà nó đem lại cho người mua nhà. 

Nhân câu chuyện trên, từng có ý kiến cho rằng, cho vay mua bất động sản với lãi suất không cố định chẳng khác nào nhử người ta vào cái bẫy lãi suất thấp. Khi người ta vào bẫy rồi, chui vào rọ rồi thì lãi suất có thể đẩy lên tới mức nào tùy thích. Anh đánh giá sao về ý kiến này?

Tôi không đồng ý với ý kiến này, bởi vì, hoạt động cho vay gói 30 nghìn tỷ và ký hợp đồng tín dụng được thực hiện trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của bên vay và bên cho vay, không bên nào ép buộc bên nào.

Nếu các giao dịch  không được thực hiện theo nguyên tắc trên và các điều khoản thỏa thuận trái với quy pháp luật đều có thể bị một phần hoặc vô hiệu toàn bộ.

Mặt khác, các ngân hàng cho vay cũng không thể tự  đẩy lãi suất một cách tùy thích, bởi lý do ngân hàng cho vay cũng bị ràng buộc bởi các thỏa thuận với khách hàng đồng thời phải thực hiện đúng  các quy định của pháp luật về lãi suất và hướng dẫn của Ngân hàng nhà nước về mức lãi suất các khoản cho vay…

Theo anh, phía Ngân hàng Nhà nước có nên có động thái gì tiếp theo để "giải vây" cho nỗi hoang mang của người dân?

Chính sách nhà ở xã hội là một chủ trương lớn, có tính lâu dài của nhà nước, tôi tin rằng trong thời gian tới các chính sách trên sẽ tiếp tục được  thực hiện và triển khai. 

Ngân hàng nhà nước với chức năng quản lý nhà nước về tiền tệ, hoạt động ngân hàng, cần tiến hành thanh tra, kiểm tra, theo dõi  sát sao hoạt động cho vay của các ngân hàng  đối với gói vay 30 nghìn tỷ nêu trên, có những biện pháp xử lý kiên quyết những trường hợp ngân hàng cho vay  làm trái quy định dẫn gây thiệt hại cho người dân.

Đề xuất với chính phủ  sớm ban hành những quy định cụ thể, tạo điều kiện dễ dàng, thuận lợi cho những người có thu nhập thấp mua được nhà ở xã hội qua ngân hàng Chính sách Xã hội. Ngoài ra, căn cứ vào tình hình thực tế  Ngân hàng nhà nước có thể  đề xuất với chính phủ  tiếp tục gia hạn gói vay trên thêm một khoảng thời gian hợp lý.

30 nghìn tỷ là gói hỗ trợ mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Về thời hạn giải ngân, theo Phó Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, Thông tư 11 quy định số giải ngân kể từ ngày Thông tư có hiệu lực (1/6/2013) và giải ngân tối đa 36 tháng nên ngày 1/6/2016 là thời điểm kết thúc giải ngân.

Như vậy, chỉ còn chưa đầy 3 tháng nữa, gói hỗ trợ này sẽ kết thúc. Một trong những vấn đề nảy sinh khiến nhiều khách hàng phải băn khoăn là các ngân hàng buộc phải giải ngân gói này lệch pha với tiến độ đóng tiền mua nhà trong hợp đồng. Điều này có thể gây ra nhiều hệ lụy cho người mua nhà lẫn ngân hàng.

Thực tế, khi hướng dẫn cho khách hàng vay gói 30.000 tỷ đồng, hầu hết các nhân viên tư vấn đều chỉ nhấn mạnh vào việc mức lãi suất ưu đãi và thời hạn vay trong 15 năm. Điều này dễ khiến khách hàng hiểu lầm rằng mình sẽ được vay với lãi suất 5% trong suốt 15 năm.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1, Điều 2 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn:"... Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước kết thúc khi Ngân hàng Nhà nước giải ngân hết số tiền tái cấp vốn nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực (1/6/2013). Điều đó cũng có nghĩa hết thời hạn ngày 1/6/2016 thì mức vay ưu đãi này cũng sẽ hết.

Giang Giang (thực hiện)

Tin Liên Quan
Hà Thị Thu Giang
Nguồn: Nguoi dua tin
Bạn Có Thể Quan Tâm
Cùng chuyên mục